| 昆明楼市一线制图

这个存量面积，属于近4年来的低点，比起2019年的939万平，已减少了约317万平。

但受市场成交下滑影响，出清周期也延长到了27个月。

其中，官渡区存量面积最大，达到196万平。

这是因为，官渡作为昆明重点开发区，辖区内有巫家坝、滇池会展等重点板块，新盘比较集中。

官渡是人口大区，新房消化也相对较快，出清周期只要29个月左右。

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西山和五华，新房出清周期相对较低，约20个月左右。

呈贡库存面积虽然只要73万平左右，但去化周期超34个月。

这一现象，从成交情况也能反向推导。

2023年，昆明新房成交量排名前列的，如书香云海、筑友双河湾、万科城、润城、金茂府、华夏四季等楼盘，大部分都在西山、五华、官渡辖区内。

而销量排名前10的楼盘中，呈贡区一个也没有。

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30个板块新房存量曝光

有板块最快5个月就断货

细分到各板块来看，库存面积和去化周期也不尽相同。

中指院显示，昆明30个板块中，空港库存面积最大，达到约57万平。

其次是经开区、巫家坝，新房库存面积在40万平以上。

而一环内、马金铺、凉亭等5个板块，库存面积不到10万平。

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新房的出清周期分化也相当明显，用时5-246个月不等。

从“金字塔”数据来看，金源、马金铺、凉亭、呈贡吴家营4个板块，去化周期在12个月以内。

其中，金源板块去化周期最快，不到5个月就能全部卖完。

这个板块内，当前有2盘在售，分别为万科公园城市、雅居乐中央雅府。

其中，万科公园城市是昆明热销盘，今年前4月成交150套新房，叫好又叫座。

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出清周期只有6.89个月的马金铺，当前只有邦泰花园城、五矿云麓湾2盘在售。

这2个项目都是现房呈现，已进入清盘阶段，而且马金铺后续也没有新盘补货。

这意味着，如果没有房企拿地，马金铺将很快面临无货可卖的局面。

凉亭板块同样如此，当前仅保利明玥半山1盘在售，出清周期约8个月。

另外，像草海、西北新城、马街、双塔、滇池会展等热门板块，出清周期在25个月以内，低于平均水平。

其中，草海板块出清周期超25个月，主要是受融创文旅城高库存影响（暂停销售）。

而南岸在售的华夏四季、华夏澜台府、宝能滇池九玺等高端低密产品，所剩货包已不多。

草海板块实景｜昆明楼市一线摄

出清周期在36个月以上的，有长虫、空港、新螺蛳湾、东白沙河等。

需要说明的是，东白沙、新螺蛳湾的出清周期之所以较长，主要是板块内安居集团的白沙理想居、滇悦菁华苑2盘库存较多，都高达上千套。

滇悦菁华苑实景｜昆明楼市一线摄

去库存全面加速

新房供需关系有望发生转变

从数据来看，虽然昆明部分板块库存和出清周期较长，但接下来，有望得到缓解。

一方面，官方从源头上严控供给，促进新房供需平衡。

过去3年，昆明土地成交大幅萎缩，今年到目前为止，仅成交了1宗宅地。

而且，自然资源部还要求，库存较高城市需严控供地。

宅地供应量减少，意味着未来几年，昆明的商品住宅供应将大大压缩，供需关系将得到缓解。

｜图源自然资源部

另一方面，核弹级购房新政，从需求端刺激购买力。

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此举，就是要提振住房消费意愿，带动新房、二手房成交，达到去库存的目的。

这样的趋势下，市场价格也会保持相对稳定，甚至更上一层楼。

｜图源：央行

但当下，市场分化仍是主流，只有综合素质够硬的盘，才有机会在未来跑赢大市。

特别是买家有更多选择的时候，如果户型产品更有创意，品质打磨够有诚意，则更容易受市场青睐。

比如，前几天上市的邦泰臻境，户户大面宽、大阳台，得房率超95%，首开当天就爆卖156套，成绩相当不错。

值得一提的是，昆明主城低密产品，接下来也会相对稀缺。

楼市君梳理发现，2020年以来，昆明主城容积率低于1.2的地块仅成交了2宗，供应链从源头开始断裂。

这也意味着，未来昆明低密产品的价值属性，将不断放大。

放眼主城区，这样的低密盘大多进入现房销售，比如华夏四季、华夏澜台府、中海云麓九里、宝能滇池九玺等。

而且，这些楼盘都具备优质且不可再生的生态资源，依山傍水，是主城难寻的宜居地。

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以上数据和事实都在表明，商品房去库存大战已打响，你觉得这次能有效盘活市场吗？

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